任意売却・競売のメリット・デメリット、住宅ローンや会社借入金の延滞・滞納問題の整理。任意売却・競売後の残債務とは・・・

任意売却とは、住宅ローンや会社借入金の返済ができずに「延滞・滞納をしているとき」 「競売開始決定・差押がなされたとき」、担保になっている不動産を自主的（任意）に売却をして、借金の返済・清算をすることです。

ところが、延滞・滞納が原因による任意売却の大半が、売却金よりも借入金の残り（残債）が多く、売却しても全額返済ができないケースなのです。債権者（銀行・信用金庫など）は、全額返済がなければ抵当権・根抵当権などの解除はしませんから、担保権を抹消したうえでの正常な売却ができません。

任意売却をするためには、債権者から合意を得た価格で売却を行い、取決めした額の返済と、返済しきれない残債は残したままで担保権抹消を認めてもらうことなります。これにより任意売却が可能となるのです。

【 任意売却の販売方法は、一般的な不動産売買と同じです 】
任意売却は一般的な不動産売買による取引と基本的には変わりません。

違うことといえば、売却金で借入金の全額を返済できないケースが大半であり、その場合では返済債務が残るということなのです。競売でも全額返済ができなければ同じことです。借入金の延滞・滞納が続き、返済の見込みが立たない場合では、どちらにしましてもその土地や建物は手放すことになるでしょう。それであれば、あなたに少しでもメリットのある返済方法を探るべきです。

任意売却の販売方法は一般的な不動産売却(売買)と同じですから、競売にはないメリットがあります。競売物件としての公告や、新聞・インターネット情報などに掲載されることもありません。また、競売よりも高く売却できることが大半であり借金がより多く返済できることや、競売で買われた後の「明渡し請求」という苦痛から避けられことも大きなメリットです。

【 債権者の融資金回収の流れ・任意売却に要する期間 】
住宅ローンや会社借入金等の返済が滞ると、銀行などの債権者は速やかに延滞金の催促を行い、正常な返済に戻らなければ任意売却を勧め回収を図ります。信用保証会社や保証協会の保証付融資の場合では、代位弁済（返済できない借主に代わり、保証会社や保証協会が銀行などに全額返済をすること）を受けて、貸付金の早期回収も図ります。

保証会社などは、その代位弁済金の求償債権を債権回収会社(以後、サービサーという)に売却をして債権の処理(帳簿から消す)をすることや、貸金の回収業務を委託することもあります。その結果、サービサーが新たな債権者になり任意売却や競売等で債権回収をすることや、もしくは委託を受けて貸金回収の代行業務を行うことになります。

不動産競売(期間入札)に進んだ場合では、競売開始決定・差押通知書が届いた頃より概ね5ヶ月〜6ヶ月位で入札開始となります(裁判所により前後があります)。

※	競売への流れにつきましては後記「不動産競売とは」の【延滞・滞納から競売の開始、明渡しまでの流れ】に記述してあります。

任意売却をする場合では、売却に要する期間を考慮しますと、「競売開始決定・差押通知書」「現地・現況調査の通知書」が届いた頃までには販売開始をしたいものです。競売入札日が近づきますと購入希望者が現れても任意売却を認めなくなることがありますから早目の決断が必要です。なお、延滞・滞納が始まった早い時期に売却を開始すれば、登記簿に「競売開始決定・差押」の記録がなされていない状況で売却ができる可能性もあります。

※	「現地・現況調査」に関しましては後記「不動産競売とは」の6行目より記述してあります。
※	任意売却と競売に関連するワンポイント用語解説は後記末尾をご参照ください。

【 任意売却の参考例 】
債務者の借入残金が5,000万円あり、売出し価格が4,000万円とし、任意売却による買受希望額が3,500万円と仮定します。債権者に任意売却の申出をしたところ、その回答が「3,500万円では不承知であり、4,000万円であれば担保権解除を認める」というケースも多々あります。この金額は競売で落札される推定金額よりも高いものであり、債権者は競売価格より多くの回収金を求めて任意売却に応じるのです。

債権者からしますと単純計算1,000万円の回収不足が発生しますが、回収見込みがない5,000万円を催告しているよりも、早く回収できる4,000万円を優先し承認するわけです。

不動産競売とは、金融機関等が債権回収（融資金回収）のために裁判所に競売の申立てを行い、裁判所が債権回収のために“売主の立場”になり、一番高い買受希望者に売渡し、その売却金から債権者に支払いをすることです。裁判所が競売開始決定をすると、債務者宅には「競売開始決定・差押通知書」が送付され、不動産の登記簿謄本(登記証明書)にはその旨の記載（記録）がなされます。

競売開始決定後は、裁判所は債務者へ現況調査通知書(依頼書)を送付のうえ、執行官・不動産鑑定士等が敷地内や建物の内部に入り不動産の現況・実態を調査します。債務者側に入居人の状況や土地建物の権利状況などの詳細な聴取を行い、不動産調書の作成や競売価格の評価をするわけです。債務者は基本的に拒否できません。この調査は民事執行法第57条に基づくものであり債務者の立会いがない場合でも事務手続きの上、建物内に入り調査ができるものです。

裁判所により違いはありますが、競売開始決定通知から概ね5ヶ月〜6ヶ月位で売却(期間入札)が始まります。競売不動産の情報は公告され、ネット情報や新聞等にも公開されます。購入予定者が下見に来る時期となり、希望者の中には強引な者もいて居住者への面談や建物内部を見せるように求めてくる相手もおります。但し、これは拒否できるものであり、あまりにも執拗な場合は警察に連絡すると言いましょう。すぐに帰ると思います。

【 延滞・滞納から競売の開始、明渡しまでの流れ 】
銀行・信用金庫などの債権者は貸付金の返済が滞ると、貸金回収のために次の手続きを開始します（債権者により、回収方法、手順等は異なる場合があります。進行の順位は概略です）。

首都圏の競売物件は、人気が高くどんな物件でもほとんどが買われています。何故こんなに売れるのかといえば、それは安く買えるからです。これは買う人には大きなメリットですが、裏返せば売る人(債務者側)には大きなデメリットです。つまり、競売に付されると市場価格に比較して安く買われてしまうことが大半であり、債務者には多くの債務が残ることになるのです。

不動産競売で「得」が得られる人や企業とは、「不動産を安く買える競売落札者」だけでしょう。

任意売却でも、競売による借入金の返済でも、売却時に全額の返済ができなければ返済債務は残ります。債権者(住宅金融支援機構や銀行の場合)は一般的な住宅で月々１万円から３万円位の返済を請求することが多いものです(債務者により異なります)。但し、債務者が生活をしていける範囲内でしか請求はしないものです。

債権者がサービサーの場合では、一括返済を求めてきます。但し、請求されてもお金がなければ払えないのですから、少しずつ払うしかないのです。それなりの誠意ある返済を続けていれば給料の差押えなどはしないものです。

サービサーは一般的な債権回収の他に不良債権の「まとめ買い」もしている会社です。例えば５０物件を１０億円とかで買います(バルク買い)。その後、一物件ごとに任意売却・競売等を基本に債権回収を進めて利益を確保するのです。

さて、サービサーは多大な件数の債権回収と買取りを行っていますので、次々に処理を進めませんと整理が追いつきません。一物件の回収債権が3,000万あり、毎月2万円の返済を受けたとしても元金だけで125年の回収期間を要します。これでは仕事になりませんので事務的処理をするために、債務者に「何らかの提案・・・」をしてくる時期が来る可能性があるのです。この「提案」に関しては、ここでは記述できません。

債権者への返済するために高金利の借金をして無理な返済をしないことです。その借入金が返済できなければ、さらに大きな金銭負担と一般金融機関とは違う「厳しい取立て」に迫られることになります。禁物です。

そして、任意売却を依頼する不動産業者の選択は慎重にしたいものです。弊社ホームページコンテンツの「問題解決の相談相手」「不動産会社の選び方」などを参考にして下さい。

金融機関は、保証協会や保証会社の保証承認後に融資をする場合が多いものです。その貸付金が滞納になれば保証協会や保証会社から代位弁済を受けます。保証会社は、弁済した債権の回収を図りますが、その権利をサービサーに「売却」することや、回収業務を「委託」することもできます。

債権回収会社(サービサー)とは債権の回収を目的に法務省から免許を取得した企業です。なお、住宅金融支援機構はエム・ユーフロンティア債権回収�梶Aオリックス債権回収�鰍ﾉ債権回収を「委託」しております。

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