共有不動産・親族名義の土地建物・使用貸借などの諸問題とトラブ相談・解決、売買。

共有(名義)不動産は相続にて取得した親族間の土地・建物に多く、親族で持分登記をしている場合が多いものです。また、遺産分割が未了で被相続人（故人）名義のままで放置されている共有状態や、相続トラブルで遺産分割ができない共有状態の不動産などもあります。

親子・兄弟姉妹・夫婦間などで資金を出し合って購入する共有不動産もあります。なお、複数人で不動産を買う場合は、自己資金・住宅ローン借入金も含めて、出資額割合にて持分登記をしておきませんと贈与として課税されることがありますので注意が必要です（特に現金出資分）。親族関連以外の身近な共有不動産の例としては、分譲マンションの共有敷地権、私道の共有持分などがあります。

さて、共有(名義)不動産とは、複数人が所有権を持ち合っている状態のことですから、「他の共有者全員の同意」を得なければ下記のことなどはできません。

以上のように、共有(名義)不動産は問題が多いものですが欠点だけではありません。税務上のメリットがある場合もあります。一例ですが、夫婦で土地建物を購入して、後年に居住用不動産として売却をする場合、譲渡利益が発生した時には、その利益に対して3,000万円までの控除が、おのおの２名に適用されることです。土地が値上がりし、譲渡益がでた場合には大きな節税になります。

共有不動産の問題・トラブルにも、さまざまなパターンがあります。一例ですが、公道に面して間口が広く、奥行きが短い９０坪の土地があったと仮定します。これを親族である Ａ、Ｂ、Ｃ の３名が３分の１の割合で共有している場合で、３名が３０坪の土地を個々に利用したい時は比較的スムースに解決できるものです。基本的に９０坪の土地を道路に面して３分割すればいいことです。また、９０坪を一括にて売却して、３分の１の割合で売却金を配分する場合も話もスムースです。

ところが、その土地に Ｃ が所有する建物があり居住していると面倒になります。 Ａ と Ｂ は土地を売ってお金を欲しいと主張、Ｃ は住んでいるので売れないと拒否すれば問題はとても複雑になります。 Ａ、Ｂ は自己所有の土地持分を Ｃ に買ってもらうか、トラブルをかかえた共有地として第三者に低額で売却するか、もしくは共有物の分割訴訟による解決（裁判所の判決）など、選択肢は少なくなります。

また、９０坪の土地に Ａ がアパートを建築したいと計画しても、Ｂ と C が反対をすれば建築はできないことになります。建築するには共有者全員の意思統一が必要であり、Ｂ と Ｃ に無断で建築をすれば二人の財産を侵害することになります。以上のように、共有の不動産は流動性・換金性、もしくは収益性に乏しく、資産としても問題をかかえたものでもあります。

弊社の過去の案件に次のようなこともありました。相続により取得した土地建物の共有名義人の一人（長女様）が、その建物に居住している共有者（実兄の長男様）の住宅建替えに対して、イヤガラセを込めて一切の協力をしなかったことです（以後、敬称は省略）。長男は他の共有者（次男と次女）の合意は得ていたのですが、長女だけが建て替えを認めず、共有の持分権利を長男に売却することも拒否し続けていました。目的は「嫌がらせ」の一点だけだったのです。この女性との交渉には困難が多く１年以上を要しましたが、共有名義人間の売買という方法で解決に至りました。

その方法とは、長女が次女に共有の持分権利を移転し、次女が長男に再移転するという手法です。長女は長男との同じ契約書（紙）には署名したくないとの一心であり、長女と次女間で契約と権利移転をおこない、次女に移った持分権利を長男に再移転したわけです。勿論、この方法は長女を含めて、４名の合意のうえでおこなったものです。長女にとりましては金銭ではなく、「意地」がそうさせていたわけです。

親族の共有トラブルは第三者が間に入り、意見調整したほうが良い結果につながるケースが案外と多いものです。不動産の権利状況・利用状況・大きさ・形状・建物の有無、そして親族間の交流状況などにもよりますが、共有者各々が不動産を自由に利用できること、または売却できる状態にしておくことが親族間のトラブルを回避することになります。

また、共有者に相続が発生しますと、持分権利はさらに細分化し複雑化することが予測されます。親族間の共有トラブル回避のためにも、当事者がお元気なうちに対策を考えられたらいかがでしょうか。

共有とは異なるものですが、親族の土地所有者（たとえば、親）と建物の所有者（たとえば、子）が異なる場合もよくあることです。親族間の賃貸借（借地権）の場合や、親が子に無償で貸している土地（使用貸借地）の場合などがありますが、建物の所有者が土地の所有者に無断での建て替えや、大きな利用変更をすれば問題になりかねません。同じく、土地の所有者が所有権を無断で第三者等に売却をすればトラブルの原因になる可能性が大きいでしょう。

すべての場合ではありませんが、共有(名義)不動産は流動性・換金性に乏しく、資産としても問題が多いものです。不動産の新たな利用変更や、売却・換金の計画においても、共有者全員の意思統一を図ることは困難が多いものです。親族間の交流が疎遠の場合ではなおさらでしょう。また、相続を重ねるたびに持分権利は細分化・複雑化が考えられ、ますます不動産資産としての問題点は増えるばかりです。何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。

共有不動産の権利調整とは、土地建物の実態・共有不動産の利用状況・持分割合・過去の経緯・親族間の交流状況などを勘案のうえ、共有者間の「有益な土地利用」や「売買・換金」などの目的に向けて、または共有問題やトラブルの解決を図ることでもあります。共有状態の解消をすることにより、将来の財産承継も円滑になることでしょう。

なお、問題解決へ向けての話合い、交渉ごとは当事者にメリットがあることが重要です。また、双方が相手方の事情・主張を尊重する気持ちがなければ進展しないものです。私は共有不動産の問題に取り組み、多くの案件を解決してまいりましたが、土地の実態・共有の状況・親族間の交流なども様々であり、交渉が長期にわたる場合や交渉がまったく進展しない残念なケースがあることも事実です。

共有不動産のすべてではありませんが、弊社では共有の解消をお勧めしております。

事例集はここをクリック