共有不動産、親族間で所有する土地と建物の権利調整、トラブルと問題解決に向けて…

一つの不動産を「持分」という割合（例えば、全体の３分の１とか、５０％とか）で複数の共有者が持ち合う状態を言います。各々が持分割合の範囲で所有権を持つことであり、一つの不動産の「どこの部分を所有する」というものではありません。

一例としては、夫婦で資金を出し合って住宅を買う場合の夫婦間共有です。この場合、住宅ローン借入金も含めて出資額割合にて共有持分にしておきませんと贈与として課税されます。

相続不動産で、既に共有名義にて登記済みの場合や、遺産分割が未了で被相続人名義のまま放置されている共有状態の不動産もあります。また、土地の他に建物、マンションなどの共有持分もあります。

共有の土地に建築をしたり、または自己所有の持分を売却したい場合は、他の共有者の合意が基本的に必要です。これを無断でおこないますと、後日のトラブルの原因になりかねません。共有者間との交流状況にもよるでしょうが協議が最優先です。

共有不動産は問題が多いものですが欠点だけではありません。税務上のメリットがある場合もあります。一例ですが、夫婦で居住用の土地建物を購入し、後年に居住用住宅（一定の条件あり）として売却をする場合で譲渡益が発生した時には、その利益に対して3,000万円までの控除が各々2名に適用されることです。土地が値上がりし、利益がでた場合には多きな節税になります。

共有名義とは異なるものですが、親族の土地所有者と建物の所有者が異なる場合もよくあることです。親族間で借地権がある場合や、親が子に無償で貸している使用貸借地などの場合がありますが、建物の所有者が土地の所有者に無断で建て替えをしたり、大きな利用変更をすれば問題になりかねません。また、土地の所有者が所有権を第三者に売却をすれば、トラブルの原因になることが考えられます。

最近、感じる事は親族間における共有不動産のトラブルが増えている事です。共有者の中には、自己の権利範囲内で「自由に利用できる土地にしたい」、または「売却して現金化したい」と望むことも多くあります。相続のよる共有不動産に多くあるケースです。

一般的に共有と呼ばれる不動産にもさまざまなパターンがあります。一例ですが、公道に面して間口が広く、奥行きが短い９０坪の土地があったと仮定します。これを Ａ・Ｂ・Ｃ の３名が３分の１の割合で共有している場合、３名が３０坪の土地を個々に利用したい時は比較的スムースに解決できる場合があります。基本的に９０坪の土地を道路に面して３分割すればいいことです。または９０坪を一括にて売却して、３分の１の割合で売却金を配分する場合も話もスムースです。

ところが、その土地に Ｃ が所有する建物があり居住していると難しくなります。 Ａ・Ｂ は土地を売ってお金をほしいと主張、Ｃ は住んでいるので売れないと主張すれば問題はとても複雑になります。 Ａ・Ｂ は自己所有の土地持分を Ｃ に買ってもらうか、問題をかかえた土地として第三者に低額で売却するか、もしくは共有物分割訴訟（裁判所の判決）による解決など、選択肢は少なくなります。

土地の権利状況・大きさ・形状・建物の有無、そして親族間の交流状況にもよりますが、不動産をより簡潔な権利資産（各々が自由に利用、または自由に売却できる）にしておくことで将来の共有トラブルを避けることが可能となります。また、共有者に相続が発生しますと、さらに権利が細分化・複雑化することも予想されます。

多人数で所有する共有不動産は特に問題が多いものです。トラブル回避のためにも早めの対策を考えられたらいかがでしょうか。

共有の当事者が有する持分割合、過去の経緯、土地の形状、親族間の交流状況などを勘案の上、各々が自由に利用できる単独の所有権化（共有の解消）、売買などに向けて、諸問題の解決を進めるものです。共有の不動産は財産承継時にさまざまな問題が発生するものです。何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。

問題解決の話合い・交渉ごとは、当事者双方にメリットがあることが基本です。また、双方が相手方の事情・主張を尊重する気持ちがなければ進展はしないものです。私は,共有不動産問題に取り組み数多くの解決を積み重ねてまいりましたが、共有の権利状態・土地の形態もさまざまであり、交渉が長期にわたる場合や交渉がまったく進まない残念なケースがあることも事実です。

共有状態の不動産は財産承継時には問題が多いものです。弊社では夫婦間で所有する居住用不動産以外は共有の解消をお勧めしております。