底地、借地の利用見直し、売買にも取り組みます

建物の所有を目的とする相手方に貸している土地（貸し宅地）のことであります。言い換えれば借地権が付着した地主様が所有する土地のことです。

建物所有を目的に地主様より借りている土地のことです。但し、子供が親から無償で借りている住宅用の土地（使用貸借）は、借地とは異なるものです。

借地権には地上権と賃借権があります。また、平成４年以前に設定した旧法借地権、その後の新法借地権、定期借地権などもあり、その権利内容は大きく異なります。借地の問題、トラブルの多くは賃借権の旧法借地権が大半です。

税務上において、借地関係のない土地の所有者は１００％の資産を持っていることになります。

それに対して、底地権者と借地権者は土地の権利を、それぞれの「割合」にて持ち合っております。その「権利割合」は土地の地域、所在場所により大きく異なり、国税庁発表の相続税の路線価図に借地権割合として記載され、公開もされております。

一般的に、地価の高い地域や駅に近い場所ほど借地権割合は高くなり、相反して底地の評価は低くなります。一例として借地権割合が６０％の土地の場合、底地権割合は４０％であり、所有権（賃貸借権のない土地）の評価が５，０００万円であれば借地人様が３，０００万円、地主様が２，０００万円の不動産資産を有している事となります。ただし、税務上における権利割合が底地・借地の実際の売買とは一致しないことが多いものです。

借地契約の内容・過去の経緯・権利割合・土地の実態等を勘案の上、地主様・借地人様の「より効率的な土地利用・売買等」の目的にそえるように、ご提言と意見調整を行い、双方の利益に向けて問題の解決を進めるものです。

地主様にとりましては、旧法借地権の底地は有効利用のできない「効率の悪い不動産資産」と思われます。一般的に地代収入は低額であり、固定資産税などの支出により土地資産としては活かされていないのが現実ではないでしょうか。また、相続時の税負担は大きく、その対策には妙案もなく放置され続けているのが現状であります。等価交換などによる抜本的な土地利用の見直し、借地権の買戻し、底地の売却等、何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。

借地人様にとりましても、借地は建物敷地としての限られた利用権であり、建て替え時には建築物の制約があります。地代（土地の借り賃）支払いはもちろんのこと、賃料の値上げ、契約満了時の更新料、建て替え時の承諾料、借地を売却したい時は名義変更料なども必要となります。これらの金額は算定基準というものは整備されておらず、地主様との話し合いで決められているのが現状です。

また、地主様は底地を第三者(底地買取業者)に売却することができます。底地業者が買取りをすれば、新しい地主としての地代の値上げ、底地の買取り請求、借地権の買い戻しなどの請求をしてくる事は予測されるものです。このように借地は不安定な権利でもあります。

問題解決の話合い、交渉ごとは当事者双方にメリットがあることが基本です。また、双方が相手方の事情・主張を尊重する気持ちがなければ進展しないものです。私は底地・借地問題に取り組み、数多くの解決を積み重ねてまいりましたが、契約内容・土地の形態などもさまざまであり、交渉が長期にわたる場合や交渉がまったく進まない残念なケースがあることも事実です。